CBV Avocats propose désormais des « Brèves du droit fiscal » ou « Brèves » (cf. notre Actualité), pour présenter notamment une décision ou une prise de position récente marquante par semaine, en lien avec son activité, et donc susceptible d’intéresser en particulier ses clients.
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Cette semaine, notre attention se porte sur deux arrêts rendus le même jour par la Cour administrative d’appel de Paris, le 28 mai 2026 (n° 25PA00062 et n° 25PA00063, inédits au recueil Lebon), dans une même affaire : le premier concerne une société exerçant une activité de marchand de biens, le second son dirigeant. Ensemble, ils offrent une illustration complète de la mécanique du redressement lorsqu’un bien social est, en réalité, mis à la disposition personnelle du dirigeant : acte anormal de gestion et réintégration des charges chez la société, avantage occulte imposable en revenus distribués chez le dirigeant, majoration de 40 % pour manquement délibéré de part et d’autre.
L’intérêt de ces décisions dépasse leur objet immédiat : elles rappellent que la qualité de marchand de biens et l’inscription d’un immeuble en stock ne suffisent pas à rendre déductibles les charges qui s’y rapportent, et précisent utilement les exigences qui pèsent sur l’administration lorsqu’elle évalue le loyer auquel une société a anormalement renoncé.
I. Le contexte : acte anormal de gestion, déduction des charges et avantages occultes
En vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du CGI, le bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l’entreprise, à l’exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. La jurisprudence en a tiré une définition constante : constitue un acte anormal de gestion l’acte par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt (par ex. CAA Toulouse, 23 janvier 2025, n° 22TL22581 ; CAA Bordeaux, 17 décembre 2021, n° 19BX04299). Il appartient, en règle générale, à l’administration — qui n’a pas à se prononcer sur l’opportunité des choix de gestion de l’entreprise — d’établir les faits sur lesquels elle se fonde pour invoquer ce caractère anormal.
Un loyer anormalement bas s’analyse en une renonciation à recettes, c’est-à-dire en un appauvrissement volontaire, que l’objet social ne suffit pas à justifier : la circonstance qu’une renonciation à recettes serait conforme à l’objet social de l’entreprise n’est pas, à elle seule, de nature à la faire regarder comme étant dans l’intérêt propre de celle-ci (en ce sens, CE, 08 avril 2026, n° 499815 ; CE, 22 juillet 2022, n 444942). Encore faut-il que l’administration justifie le montant du loyer « normal » qu’elle entend substituer au loyer pratiqué : la jurisprudence censure les évaluations insuffisamment étayées, qu’elles reposent sur la seule valeur locative cadastrale (CAA Toulouse, 23 janvier 2025, préc.) ou, comme on le verra ici, sur la seule consultation d’un site internet.
S’agissant de la déduction des charges, il appartient au contribuable de justifier, pour l’application du 1 de l’article 39 du CGI, tant du montant des charges qu’il entend déduire que du principe même de leur déductibilité, par tous éléments suffisamment précis portant sur la nature de la charge ainsi que sur l’existence et la valeur de la contrepartie qu’il en a retirée ; il incombe ensuite au service, le cas échéant, d’établir que la charge n’est pas déductible par nature, qu’elle est dépourvue de contrepartie ou que celle-ci est sans intérêt pour l’entreprise. Enfin, aux termes du c de l’article 111 du CGI, sont notamment considérés comme revenus distribués « les rémunérations et avantages occultes » : la prise en charge par une société de dépenses incombant en réalité à son dirigeant relève typiquement de cette catégorie.
II. Les décisions : l’inscription en stock ne fait pas écran à la réalité de l’usage
À la suite d’une vérification de comptabilité, l’administration a notifié à la société, selon la procédure contradictoire, des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés au titre des exercices clos en 2016 et 2017, assorties des intérêts de retard et de la majoration de 40 % pour manquement délibéré, en remettant en cause, d’une part, le loyer consenti sur une maison donnée en location à un salarié de sa société mère et, d’autre part, la déduction des dépenses afférentes à une villa située à Ramatuelle. À l’issue d’un contrôle sur pièces, elle a parallèlement imposé le dirigeant — associé à hauteur de 0,01 % du capital de la société, mais président de la holding qui en détient 99,99 % — et son épouse, à raison des mêmes dépenses, regardées comme des avantages occultes au sens du c de l’article 111 du CGI, au titre des années 2015 à 2017. Le tribunal administratif de Paris ayant pour l’essentiel rejeté leurs demandes, la société et les époux ont relevé appel.
Sur le loyer (arrêt n° 25PA00062), la cour juge qu’un loyer de 157 euros par mois pour une maison de 98 m² avec dépendance, acquise en viager en 2007 et louée à un salarié de la société mère, « ne peut qu’être regardé comme anormalement bas », la société ayant au demeurant elle-même reconnu, au cours du contrôle comme dans ses écritures, qu’il devait être fixé à 5 euros le m². L’acte anormal de gestion est donc acquis dans son principe. Mais l’administration, qui entendait retenir 6,58 euros le m² en 2016 et 6,51 euros le m² en 2017, « ne justifie pas des éléments permettant d’établir » ces montants « en se bornant à indiquer que cette évaluation a été faite au vu des informations consultées » sur un site internet de cotation immobilière. La cour arrête en conséquence le loyer normal à 5 euros le m² et prononce une décharge partielle à due concurrence.
Sur la villa de Ramatuelle, acquise en 2006 pour 3 400 000 euros et inscrite en stock, la société avait déduit des dépenses d’entretien, d’électricité et de taxe d’habitation. La cour écarte méthodiquement l’ensemble de son argumentation. La « stratégie de développement d’opérations immobilières » prétendument conduite depuis le « bureau de la maison de Ramatuelle » n’est pas établie : l’une des opérations invoquées a été réalisée par une société tierce, et les pièces produites ne suffisent pas à démontrer la tenue régulière de rendez-vous professionnels dans la villa. Quant à l’argument selon lequel certaines dépenses — éclairages extérieurs, portails, piscine, jardin, vidéosurveillance — incomberaient en toute hypothèse au propriétaire, indépendamment de l’utilisation du bien, il est jugé inopérant : dès lors que la société n’établit pas que la villa était utilisée pour les besoins de son exploitation, les dépenses s’y rapportant ne sont pas déductibles.
Surtout, l’administration avait réuni, par l’exercice de son droit de communication, un faisceau d’indices éloquent : contrat d’assurance mentionnant le dirigeant comme locataire du bien, abonnement Canal Plus souscrit par son épouse à l’adresse de la villa depuis 2008, convention de mise à disposition de 2007 indiquant que l’intéressé, « pour son propre usage, souhaite bénéficier de cette villa » moyennant une redevance forfaitaire annuelle de 90 000 euros, factures d’eau et mobilier pris en charge personnellement. La villa était donc à la disposition personnelle du dirigeant au cours des années en litige — peu important, précise la cour, que l’administration n’ait pas par ailleurs réintégré les loyers que celui-ci aurait dû verser.
L’inscription en stock, enfin, ne fait pas écran : mis en vente en 2011 à un prix supérieur à sa valeur vénale, puis entre 2012 et 2014 sans succès, le bien n’était plus en vente au cours des années en litige ; l’intention de revente n’étant pas établie, la qualité de marchand de biens ne crée aucune présomption de déductibilité des charges d’entretien du « stock ».
Par l’arrêt n° 25PA00063, la Cour tire les conséquences de ces constats chez le dirigeant : les dépenses engagées dans son intérêt constituent des avantages occultes, imposables entre ses mains dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers sur le fondement du c de l’article 111 du CGI. Dans les deux affaires, la majoration de 40 % pour manquement délibéré est confirmée : la société ne pouvait ignorer que les factures litigieuses couvraient des charges personnelles de son dirigeant, lequel ne pouvait pas davantage ignorer, en cette qualité, le caractère anormal de la situation et l’avantage dont son foyer bénéficiait indûment.
III. Portée pratique et réserves
Le premier enseignement concerne les marchands de biens et, plus largement, toutes les sociétés détenant un immeuble « en stock » : l’inscription comptable ne vaut pas justification fiscale. Pour déduire les charges afférentes au bien, encore faut-il pouvoir démontrer, concrètement, soit son utilisation pour les besoins de l’exploitation (rendez-vous professionnels documentés, opérations réalisées par la société elle-même), soit une intention effective de revente (mandats, annonces, prix cohérent avec la valeur vénale, démarches suivies). À défaut, la déduction est perdue — et le redressement se double, chez le bénéficiaire réel de la jouissance du bien, d’une imposition en revenus distribués assortie, presque mécaniquement, de la majoration de 40 % pour manquement délibéré.
Le deuxième enseignement est plus favorable aux contribuables et concerne la charge de la preuve du quantum. Si le caractère anormalement bas d’un loyer peut être patent — 157 euros par mois pour 98 m² —, l’administration doit néanmoins justifier le loyer de marché qu’elle entend substituer : la simple référence à un site internet de cotation immobilière, pas plus que la seule valeur locative cadastrale, ne suffit. La défense sur le terrain du quantum, appuyée sur des comparables pertinents, peut ainsi prospérer même lorsque le principe du redressement est acquis.
On relèvera enfin la portée probatoire du faisceau d’indices « de vie » — assurance, abonnements, consommations d’électricité, mobilier : ce sont des éléments du quotidien, souvent négligés, qui ont permis d’établir la disposition personnelle du bien. Ces arrêts, inédits, reposent sur une appréciation des faits propre à l’espèce ; leur solution s’inscrit toutefois dans une ligne jurisprudentielle bien établie et leur valeur illustrative est, à ce titre, certaine.
CBV Avocats suivra avec attention les développements éventuels de ce contentieux et se tient à la disposition de ses clients pour les accompagner dans l’analyse de leur situation, qu’il s’agisse de sécuriser la détention d’actifs immobiliers par une société ou de contester l’évaluation retenue par l’administration.
Espérant que cet éclairage vous ait été profitable, toute l’équipe de CBV Avocats vous souhaite une excellente semaine.