CBV Avocats propose désormais des « Brèves du droit fiscal » ou « Brèves » (cf. notre Actualité), pour présenter notamment une décision récente marquante par semaine, en lien avec son activité, et donc susceptible d’intéresser en particulier ses clients.
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Cette semaine, notre attention se porte sur un arrêt rendu par la cour administrative d’appel de Versailles le 4 juin 2026 (n° 24VE00969, inédit au recueil Lebon), qui apporte une précision attendue sur l’exonération de plus-value immobilière prévue, en faveur des contribuables non encore propriétaires de leur résidence principale, par le 1° bis du II de l’article 150 U du code général des impôts. La cour juge que la fraction du prix de cession remployée dans l’acquisition de l’usufruit — et non de la pleine propriété — du logement affecté à l’habitation principale est exclue du bénéfice de l’exonération.
L’intérêt de la décision dépasse son objet immédiat : à l’heure où le démembrement de propriété est un outil patrimonial courant, elle rappelle que la qualité dans laquelle le contribuable acquiert sa nouvelle résidence principale n’est pas indifférente, et confirme la légalité de la doctrine administrative qui réserve le remploi à la pleine propriété.
I. Le contexte : une exonération conditionnée à un remploi en vue de l’accession à la propriété
Le 1° bis du II de l’article 150 U du CGI exonère d’impôt sur le revenu la plus-value résultant de la première cession d’un logement, autre que la résidence principale, à une double condition : que le cédant n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession, et qu’il remploie la fraction du prix de cession concernée, dans un délai de vingt-quatre mois, à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte à son habitation principale. L’exonération, qui ne peut être demandée qu’une seule fois, est limitée à la fraction du prix effectivement remployée.
La logique du dispositif, issu de l’article 5 de la loi n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 de finances pour 2012, est d’aider à l’accession à la propriété : il s’agit de permettre à un contribuable locataire de son habitation de mobiliser, en franchise d’impôt, la plus-value de cession d’un bien locatif pour devenir propriétaire de sa résidence principale.
A noter que cet arrêt s’inscrit dans la droite lignée de la décision rendue par le Conseil d’État le 15 juillet 2021 (n° 453490, mentionnée aux tables). Ainsi, il a été jugé que le législateur a entendu réserver le bénéfice de l’exonération aux contribuables qui ne détiennent aucun droit réel immobilier sur le logement qu’ils envisagent d’acquérir en qualité de résidence principale — de sorte que la détention, même temporaire, d’un simple usufruit sur ce bien au cours des quatre années de référence fait obstacle à l’exonération. L’arrêt de la Cour administrative d’appel de Versailles commenté transpose le même raisonnement, cette fois du côté du remploi.
II. La décision : seul le remploi en pleine propriété ouvre droit à l’exonération
À la suite d’un contrôle sur pièces, l’administration fiscale avait remis en cause une partie de l’exonération déclarée par le contribuable au titre de la plus-value réalisée en 2016 lors de la cession d’un appartement situé à Neuilly-sur-Seine, qui n’était pas sa résidence principale. L’intéressé avait remployé le prix de cession dans l’acquisition d’un appartement à Levallois-Perret affecté à sa résidence principale, pour partie en pleine propriété et pour partie en usufruit. L’administration fiscale a limité l’exonération à la seule fraction remployée en pleine propriété, maintenant une imposition de 29 092 euros, entérinée en première instance par le tribunal administratif de Cergy-Pontoise.
La cour administrative d’appel de Versailles confirme ce jugement. Elle juge qu’il résulte du second alinéa du 1° bis du II de l’article 150 U du CGI, éclairé par les travaux préparatoires de la loi de finances pour 2012, qu’en réservant l’exonération à la fraction du prix remployée à l’acquisition d’un logement affecté à l’habitation principale, le législateur « a entendu favoriser l’investissement dans l’acquisition en pleine propriété d’une résidence principale ». Par suite, « est exclue du bénéfice de cette exonération la fraction du prix de cession remployée dans l’acquisition, non en pleine propriété, mais en usufruit, d’un logement affecté à l’habitation principale ». L’administration a donc, à bon droit, cantonné l’exonération à la quote-part acquise en pleine propriété.
La cour administrative d’appel écarte par ailleurs l’argument tiré d’une prétendue incohérence : le contribuable faisait valoir qu’il serait contradictoire de regarder l’usufruitier comme « propriétaire » lorsqu’il s’agit de l’exclure du dispositif (condition des quatre années), mais de lui refuser cette qualité lorsqu’il s’agit d’y entrer (condition de remploi). La cour répond que les deux conditions sont distinctes — l’une porte sur la nature des biens cédés et la situation du cédant, l’autre sur les modalités du remploi du prix — et qu’aucune contradiction ne saurait en résulter.
La cour administrative d’appel juge enfin que la doctrine administrative référencée BOI-RFPI-PVI-10-40-30 (paragraphe 200), qui réserve le remploi à l’acquisition d’un logement « en pleine propriété, y compris de droits indivis en pleine propriété », et en exclut l’acquisition de droits démembrés (usufruit et nue-propriété), ne donne pas de la loi une interprétation différente de celle qui précède : le contribuable ne pouvait donc utilement se prévaloir de sa prétendue illégalité.
Sur le quantum, enfin, la cour rappelle que le prix de cession ne peut être réduit que des frais limitativement énumérés par l’article 41 duovicies H de l’annexe III au CGI, pris pour l’application du III de l’article 150 VA. Les sommes invoquées par le contribuable — remboursement d’un prêt, charges et travaux de copropriété, copies d’actes auprès du service de publicité foncière, pour un total de 5 831 euros — n’y figurant pas par nature, elles ne pouvaient venir minorer la plus-value imposable. La requête est rejetée.
III. Portée pratique et réserves
Le premier enseignement intéresse directement la stratégie d’acquisition de la résidence principale. Le démembrement de propriété — fréquent dans les opérations familiales (acquisition de l’usufruit par les parents, de la nue-propriété par les enfants) ou patrimoniales — n’est pas neutre au regard de l’article 150 U, II, 1° bis. Pour sécuriser l’exonération, le remploi doit porter sur l’acquisition de la pleine propriété du logement affecté à l’habitation principale, étant admis qu’il peut s’agir de droits indivis en pleine propriété. À défaut, la fraction du prix consacrée à l’acquisition d’un simple usufruit (ou d’une nue-propriété) est définitivement perdue pour l’exonération. Le conseil aux contribuables est donc d’articuler avec soin l’objectif d’optimisation de la plus-value et le schéma de détention envisagé pour le nouveau logement.
Le deuxième enseignement, plus technique, concerne le calcul de la plus-value : la liste des frais déductibles du prix de cession est limitative. Les frais financiers (remboursement d’emprunt), les charges et travaux de copropriété ou les frais de copie d’actes n’en font pas partie et ne peuvent être déduits, quand bien même ils seraient économiquement liés à l’opération. Seuls le sont, pour l’essentiel, les frais d’intermédiaire ou de mandataire, les diagnostics obligatoires, certaines indemnités d’éviction, les honoraires d’architecte liés à un permis de construire et les frais de mainlevée d’hypothèque.
On relèvera enfin la cohérence d’ensemble de la solution : qu’il s’agisse de la condition d’entrée dans le dispositif (Conseil d’État, 15 juillet 2021 n° 453490) ou de la condition de remploi (présent arrêt), c’est toujours l’acquisition de la pleine propriété de la résidence principale que le législateur a voulu favoriser sans pour autant fixer de condition tenant à la durée d’affectation à la résidence principale pour le bénéfice de cette exonération (Question écrite n° 4693 du 4 mars 2025). L’arrêt, inédit, repose sur une interprétation de la loi qui s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle désormais bien établie ; sa valeur d’illustration est, à ce titre, certaine.
CBV Avocats se tient à la disposition de ses clients pour les accompagner dans l’analyse de leur situation, qu’il s’agisse de sécuriser le bénéfice de l’exonération de l’article 150 U, II, 1° bis lors de l’acquisition d’une résidence principale ou de contester un redressement portant sur une plus-value immobilière.
Espérant que cet éclairage vous ait été profitable, toute l’équipe de CBV Avocats vous souhaite une excellente semaine.