CBV Avocats propose désormais des « Brèves du droit fiscal » ou « Brèves » (cf. notre Actualité), pour présenter notamment une décision récente marquante par semaine, en lien avec son activité, et donc susceptible d’intéresser en particulier ses clients.
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Nous revenons en effet sur une décision du Conseil d’État du 17 mars 2026 (CE, 3ème chambre, 17 mars 2026, n° 491920) relative à la détermination de la valeur locative cadastrale d’un local commercial au regard des règles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, et en particulier à la prise en compte des parties communes dans la surface imposable.
La SCI Les Troupes était propriétaire d’un immeuble constitué, au rez-de-chaussée, d’un local commercial à usage de bureaux et, aux 1er et 2ème étages, d’un duplex à usage d’habitation. Elle a procédé à des travaux de restructuration de l’immeuble en 4 bureaux au rez-de-chaussée et en 4 appartements dans les étages, achevés en 2017, et a déposé les déclarations correspondantes (modèle IL 6704, déclarations modèle H2 6652 et déclaration modèle 6660-REV) en 2019 et 2020.
La SCI a demandé la réduction des cotisations primitives de taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2019 et 2020 ainsi que la décharge des cotisations supplémentaires au titre de l’année 2019. Elle contestait l’inclusion dans la surface imposable du local commercial (92 m²) des surfaces correspondant au couloir et aux toilettes (13,07 m²) ainsi qu’à l’entrée commune desservant deux logements à l’étage (7,07 m²), estimant que la surface imposable devait être limitée à 73,15 m².
A l’appui de sa demande, la SCI se prévalait, sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, des énonciations du paragraphe n° 70 des commentaires administratifs publiés au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) sous la référence BOI-IF-TFB-20-10-20-20, selon lesquelles, dans les immeubles collectifs, il ne faut pas tenir compte, pour la détermination de la surface pondérée totale, des dégagements intérieurs aux bâtiments et communs aux différents locaux (hall d’entrée, couloirs, escaliers, paliers).
Le tribunal administratif d’Amiens (TA Amiens, 18 décembre 2023, n° 2101038) a rejeté la demande de la SCI, estimant que le couloir et les toilettes faisaient partie d’un local unique imposé sous un seul invariant et ne constituaient pas les parties communes d’un immeuble collectif.
La SCI Les Troupes s’est alors pourvue en cassation.
Le Conseil d’État, statuant sur ce pourvoi après en avoir admis les conclusions par une décision du 20 décembre 2024, rend une décision en deux temps.
En premier lieu, le Conseil d’État censure le jugement du tribunal administratif pour dénaturation des pièces du dossier. En effet, il ressortait du dossier que le local commercial était composé de 4 bureaux professionnels indépendants, donnés en location à plusieurs sociétés distinctes, à des fins de bureau ou de stockage. Ces bureaux pouvaient donc être regardés comme destinés à une utilisation distincte et constituant autant de fractions de propriété et d’unités d’évaluation différentes au sein d’un « immeuble collectif » au sens de la doctrine administrative. Le tribunal avait donc dénaturé les pièces du dossier en retenant que le local ne constituait pas un immeuble collectif.
En second lieu, réglant l’affaire au fond en application de l’article L. 821-2 du code de justice administrative, le Conseil d’État rejette néanmoins la demande de la SCI Les Troupes, en se fondant sur un motif substitué.
Le Conseil d’État relève d’abord qu’il ne résulte d’aucune disposition législative ou réglementaire que les dégagements intérieurs aux bâtiments et communs à différents locaux doivent, en tant que tels, être exclus de la détermination de la valeur locative des biens passibles de la taxe foncière mentionnés à l’article 1494 du code général des impôts (dans sa version alors en vigueur), et par suite, ne pas être pris en compte pour la détermination, en application de l’article 1388 du code général des impôts, de la valeur locative cadastrale.
Plus déterminant encore, le Conseil d’État opère une distinction fondamentale entre les différentes sections des commentaires administratifs. Les énonciations du paragraphe n° 70 invoquées par la SCI figurent au sein de la section 2, intitulée « Locaux d’habitation ou à usage professionnel ordinaires », et non au sein de la section 3, intitulée « Locaux commerciaux et biens divers ordinaires ». Dès lors que le local de 92 m² en litige faisait l’objet d’un usage commercial et qu’il avait été déclaré comme tel par la SCI elle-même, ce local n’entrait pas dans le champ des énonciations de la section 2, et la SCI ne pouvait donc pas s’en prévaloir sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales.
S’agissant de la question prioritaire de constitutionnalité (QPC), la SCI Les Troupes soutenait également que les conditions de détermination de la valeur locative cadastrale utilisée pour le calcul de la taxe foncière étaient d’une complexité, d’une vétusté et d’une imprécision telles qu’elles en seraient inintelligibles et imprévisibles, et qu’elles méconnaîtraient par suite les dispositions des articles 13 et 14 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen. Le Conseil d’État déclare toutefois ce moyen irrecevable, faute d’avoir été soulevé par un mémoire distinct, ainsi que l’exige l’article R. 771-3 du code de justice administrative.
Ce grief n’est pas nouveau. Dans l’affaire Société Brake France Services (CAA Lyon, 2ème chambre, 12 octobre 2010, n° 09LY01212, confirmé par CE, 8ème et 3ème SSR, 21 mars 2011, n° 344897), le contribuable avait déjà soulevé une QPC portant précisément sur les dispositions alors applicables, en invoquant notamment le principe de légalité de l’impôt (articles 14 de la DDHC et 34 de la Constitution), le principe d’égalité devant les charges publiques (article 13 de la DDHC), la liberté d’entreprendre et l’objectif de valeur constitutionnelle d’intelligibilité et d’accessibilité de la loi. La Société Brake France Services reprochait au législateur de ne pas avoir défini la notion d’établissement industriel, rendant selon elle les règles d’évaluation de la valeur locative cadastrale inintelligibles et imprévisibles.
La Cour administrative d’appel de Lyon avait refusé de transmettre cette QPC au Conseil d’État, en considérant que les différentes méthodes d’évaluation prévues par les dispositions applicables à la taxe foncière prenaient en compte la différence de situation objective des biens, que ces dispositions ne portaient atteinte ni au principe d’égalité, ni à la liberté d’entreprendre, ni à la sécurité juridique, et que leur portée avait été précisée par la jurisprudence de sorte qu’elles ne présentaient pas de difficulté particulière d’interprétation.
Le Conseil d’État a confirmé ce refus de transmission, jugeant qu’aucun des moyens invoqués n’était de nature à permettre l’admission du pourvoi.
La mise en perspective de ces deux affaires révèle que la critique constitutionnelle des règles de détermination de la valeur locative cadastrale – fondée sur leur complexité, leur vétusté et leur caractère prétendument inintelligible – est récurrente devant les juridictions administratives, mais qu’elle se heurte pour l’heure encore à un échec : soit pour irrecevabilité formelle (absence de mémoire distinct, comme en l’espèce), soit au fond (la question n’étant pas jugée sérieuse par les juridictions, comme dans l’affaire Société Brake France Services). Au demeurant, dans sa décision du 29 décembre 2009, le Conseil constitutionnel avait déjà considéré que la complexité ne suffit pas nécessairement en soi à caractériser l’inintelligibilité de la loi (Cons. const., déc. n° 2009-599 DC du 29 décembre 2009, Loi de finances pour 2010, cons. 20).
Si les contribuables sont donc légitimes à déplorer l’opacité d’un système d’évaluation hérité des années 1970, il apparaît que seule une réforme législative – et non la voie contentieuse – est susceptible d’y remédier. Le législateur a d’ailleurs récemment entrepris une révision des valeurs locatives des locaux professionnels, entrée en vigueur en 2017, puis a prévu une révision des locaux d’habitation par la loi de finances pour 2020 (avec plusieurs reports néanmoins qui ont pu susciter des interrogations parlementaires : voir not. cette question écrite).
En définitive, le Conseil d’État rejette la demande de la SCI Les Troupes tendant à la réduction et à la décharge des impositions auxquelles elle a été assujettie à raison du local commercial en cause.
Espérant que cet éclairage vous ait été profitable, toute l’équipe de CBV Avocats vous souhaite une excellente semaine.