Les « Brèves du droit fiscal » sont des billets d’analyse proposés par le cabinet CBV Avocats, consacrés à une décision ou une prise de position récente en matière fiscale.
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Le tribunal judiciaire de Toulon, dans un jugement du 21 août 2026 (RG n° 26/01329), a statué sur l’évaluation de biens immobiliers — terrains et villa — pour les besoins de l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune au titre des années 2010 et 2011.
L’intérêt de cette décision est triple : elle illustre la liberté du juge face à l’expertise judiciaire en matière d’évaluation immobilière ; elle pose la question de la neutralisation de l’enclavement effectif d’un terrain dans la détermination de sa valeur vénale ; elle interroge enfin le respect de la charge de la preuve incombant à l’administration en vertu de l’article L17 du LPF.
1. Le cadre juridique : valeur vénale, charge de la preuve et liberté du juge
L’article L17du LPF autorise l’administration à rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception de l’ISF lorsque ce prix paraît inférieur à la valeur vénale réelle. La rectification est effectuée suivant la procédure contradictoire prévue à l’article L55 du même livre, et l’administration est tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des évaluations fournies.
La proposition de rectification doit être motivée conformément à l’article L57 du LPF, de manière à permettre au contribuable de formuler ses observations.
La valeur vénale d’un immeuble correspond au « prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l’immeuble se trouve lors du fait générateur de l’impôt » (Cass. com., 27 mars 2019, pourvoi n° 18-10.933, publié au Bulletin). Cette définition commande une appréciation in concreto de la situation du bien.
Sur le plan des principes, le juge n’est pas lié par les conclusions de l’expert judiciaire (art. 246 du code de procédure civile). Il peut les suivre, les écarter partiellement ou totalement, à condition de motiver son choix.
2. La décision : une approche sélective de l’expertise judiciaire
Mme [C], propriétaire dans le Var de terrains de 13 673 mètres carrés et d’une villa de 93,94 mètres carrés habitables, contestait les rehaussements d’ISF notifiés par l’administration pour les années 2010 et 2011. L’écart entre les évaluations était considérable : pour les terrains en 2010, l’administration retenait 5 775 000 euros, la contribuable 550 000 euros, et l’expert judiciaire 1 516 272 euros.
Sur la motivation, le tribunal rejette le moyen de Mme [C] en distinguant l’insuffisance de motivation (vice de forme) de la contestation de la pertinence des termes de comparaison (question de fond). La contribuable reconnaissait elle-même que les éléments relatifs aux comparables avaient été présentés en détail.
Sur la villa, le tribunal retient les valeurs de l’expert (431 980 euros en 2010 et 460 404 euros en 2011). L’administration avait commis des erreurs factuelles sur la surface pondérée (186 mètres carrés au lieu de 124,94) et sur la date de construction (1986 au lieu de 1976). Le tribunal relève en outre que l’inspecteur principal avait accepté les valeurs de l’expert dans son dire du 25 novembre 2022.
Sur les terrains, le tribunal écarte l’expert et valide les valeurs de l’administration (5 775 000 euros en 2010 et 4 565 000 euros en 2011). Il neutralise l’enclavement effectif des terrains en se fondant sur les emplacements réservés du plan d’occupation des sols, la propriété familiale des terrains mitoyens et le droit au désenclavement prévu par l’article 682 du code civil. Il préfère la méthode globale de l’administration, qui élargit le panel de comparables aux lots viabilisés moyennant un correctif de 50 euros par mètre carré, à la méthode par zone de l’expert.
Malgré le rejet de l’essentiel des demandes de Mme [C], le tribunal condamne l’administration aux dépens et à 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
3. La portée : des enseignements pratiques pour le contentieux de l’évaluation immobilière
Le premier apport de cette décision réside dans l’illustration de la liberté du juge face à l’expertise judiciaire. Le tribunal suit l’expert pour la villa mais l’écarte pour les terrains, démontrant que l’expertise n’est qu’un élément d’appréciation parmi d’autres. Les contribuables ne sauraient considérer qu’une expertise favorable leur garantit gain de cause.
Le deuxième apport concerne la neutralisation de l’enclavement. L’approche potentialiste du tribunal — qui considère que l’enclavement effectif n’affecte pas la valeur vénale dès lors que le désenclavement est juridiquement possible — est discutable au regard de la définition de la valeur vénale, qui commande de tenir compte de la situation de fait au moment du fait générateur. Un acquéreur potentiel intégrerait nécessairement le coût, le délai et l’aléa d’une procédure de désenclavement dans son prix d’offre.
Le troisième apport, le plus sensible, touche à la charge de la preuve. En validant les valeurs de l’administration pour les terrains malgré une expertise concluant à des valeurs trois à cinq fois inférieures, le tribunal semble opérer un renversement implicite de la charge de la preuve. Ce point constitue probablement la vulnérabilité principale du jugement en cas d’appel.
Enfin, bien que l’ISF ait été remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière depuis la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017, l’article 973 du CGI renvoie aux mêmes principes d’évaluation à la valeur vénale. Les enseignements de cette décision sont donc pleinement transposables au contentieux actuel de l’IFI.
Le cabinet CBV Avocats accompagne les contribuables dans le contentieux de l’évaluation de leurs biens immobiliers, qu’il s’agisse de l’IFI, des droits de mutation ou de toute autre imposition assise sur la valeur vénale. N’hésitez pas à nous consulter pour toute question relative à la valorisation de votre patrimoine immobilier.
Espérant que cet éclairage vous ait été profitable, toute l’équipe de CBV Avocats vous souhaite une excellente semaine.