Ces dernières semaines nous avons consacré les épisodes de notre nouvelle série spin-off intitulée « Pilules de droit fiscal » à la période déclarative des revenus 2020 (retrouvez l’épisode sur le thème des « traitements, salaires et la déduction des frais professionnels » ici, sur le thème des « revenus de capitaux mobiliers et plus-values » ici, sur les « revenus fonciers » ici et celui sur les « charges déductibles, réductions et crédits d’impôt » ici).

Dans cette même lignée, le présent compte-rendu fait écho à l’épisode 11 de la saison 02 qui est quant à lui dédié au thème de la « déclaration d’impôt sur la fortune immobilière 2021 ».

En effet, si vous disposez, au 1er janvier 2021, d’un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1.300.000 euros, vous devez remplir une déclaration d’impôt sur la fortune immobilière ou IFI (article 964 du code général des impôts). Cette déclaration doit être souscrite dans le même délai que votre déclaration de revenus 2020, sur le formulaire 2042-IFI.

Pour accéder à ce formulaire, il vous suffit de cocher la case indiquant que vous êtes soumis à l’impôt sur la fortune immobilière depuis votre espace en ligne sur le site impots.gouv.fr et de vous assurer que cet imprimé 2042-IFI figure bien parmi les formulaires annexes à la déclaration d‘impôt sur le revenu 2042.

Pour mémoire, cet impôt remplace l’impôt de solidarité sur la fortune ou ISF depuis le 1er janvier 2018.

Pour déterminer votre assujettissement à cet impôt vous devez vous placer au 1er janvier de l’année considérée et évaluer votre patrimoine immobilier net taxable au niveau de votre foyer fiscal comprenant votre époux, partenaire de PACS ou concubin mais également vos enfants mineurs.

Si vous êtes résident fiscal de France, l’ensemble de votre patrimoine immobilier mondial entrera dans le champ de l’assiette de cet impôt (article 964-1° du code général des impôts). A contrario, si vous résidez à l’étranger, l’assiette de l’IFI ne comprendra que vos actifs immobiliers français (article 964-2° du code général des impôts).

Les biens immobiliers affectés à votre activité professionnelle seront exonérés (article 965 du code général des impôts).

La déclaration d’IFI se compose d’une déclaration principale 2042-IFI et de six annexes :

  • Annexe 1 : relative aux biens affectés à l’activité professionnelle ;
  • Annexe 2 : destinée à la déclaration des immeubles bâtis et non bâtis détenus directement ;
  • Annexe 3 : destinée à la déclaration des parts ou actions de sociétés et des contrats d’assurance-vie et de capitalisation ;
  • Annexe 4 : destinée à la déclaration et à l’évaluation du passif à déduire ;
  • Annexe 5 : relative au calcul des éléments de plafonnement de l’IFI ;
  • Annexe 6 : relative à l’imputation de l’impôt sur la fortune acquitté hors de France.

Quant à la déclaration allégée 2042-IFI-COV-K à souscrire par les redevables qui ne déposent pas par ailleurs de déclaration de revenus n°2042, elle se compose d’une seule page et permet de donner les indications relatives à l’identification du contribuable et à sa situation de famille.

Dans l’hypothèse où les biens immobiliers seraient démembrés, seul l’usufruitier devra en principe inscrire la valeur de ces biens dans sa déclaration d’IFI et ce, pour leur valeur en pleine propriété (article 968 du code général des impôts).

De même, les actifs immobiliers placés dans un trust de droit étranger seront compris, pour leur valeur vénale nette au 1er janvier, dans le patrimoine du constituant ou du bénéficiaire réputé constituant (article 970 du code général des impôts) sauf si le constituant rapporte la preuve que les biens en cause ne lui confèrent aucune capacité contributive, cette preuve ne pouvant résulter uniquement du caractère irrévocable du trust et du pouvoir discrétionnaire de gestion de son administrateur (Cons. const. 15-12-2017 n° 2017-679 QPC).

Seuls les immeubles bâtis et non bâtis détenus directement seront à déclarer en annexe 2 de la déclaration 2042-IFI . Cela comprend également les parts de sociétés immobilières de copropriété mentionnées à l’article 1655 ter du code général des impôts. En revanche, si les immeubles sont détenus par des sociétés civiles immobilières (SCI), la valeur des parts détenues dans la société devra être déclarée sur l’annexe 3 de la déclaration 2042-IFI qui recense les biens détenus indirectement.

Seront mentionnés la date et le prix d’acquisition de l’immeuble, la nature (maison, appartement, parking…) et l’adresse de l’immeuble et les caractéristiques du bien, à savoir s’il s’agit de votre résidence principale, secondaire, son nombre de pièces et/ou de mètres carrés.

La 5e colonne sur les biens mixtes ne concerne que les biens à usage professionnel pour partie et à usage privé pour le surplus. Seul est indiqué ici le pourcentage du bien considéré comme non professionnel.

Puis vous mentionnerez la valeur du bien, sachant que la valeur déclarée de la résidence principale au 1er janvier 2021, est retenue après application d’un abattement de 30 % (article 973 du code général des impôts) et est reportée case 9 AA de la déclaration principale 2042-IFI. La valeur des autres immeubles est totalisée case 9 AB du formulaire 2042-IFI.

Seront à déclarer en annexe 3 du formulaire 2042-IFI les parts ou actions de sociétés ou d’organismes appartenant au déclarant, pour la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement – quel que soit le nombre de niveaux d’interposition – par la société.

Sont concernées les parts ou actions de sociétés, les parts de SCPI, d’OPCI, d’OPCVM, de fonds d’investissement, de fonds d’épargne salariale, les actions de Sicav, les actions de foncières cotées, etc.

Les valeurs mobilières telles que les obligations remboursables en actions ou les obligations convertibles restent en revanche en dehors du champ de la taxation.

Cette annexe est également destinée à la déclaration des contrats d’assurance-vie et de capitalisation exprimés en unités de compte pour la fraction de leur valeur de rachat représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte.

L’annexe 4 du formulaire 2042-IFI est destinée à l’énumération des dettes à la charge du foyer fiscal au 1er janvier 2021 et dont la loi autorise la déduction. Seules peuvent être déduites les dettes afférentes à des actifs imposables, le cas échéant, à proportion de la fraction de leur valeur imposable.

La loi énumère les dépenses ouvrant droit à déduction des dettes (article 974 du code général des impôts). Ainsi, seules sont déductibles les dettes afférentes aux :

  • Dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers ;
  • Dépenses de réparation et d’entretien que vous avez effectivement supportées ;
  • Dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
  • Impositions dues à raison des propriétés (telles que les taxes foncières, taxe sur les locaux vacants ou encore la taxe annuelle sur les surfaces de bureaux en Île-de-France) ;
  • Dépenses d’acquisition des parts ou actions au prorata de la valeur des biens ou droits immobiliers imposables.

Vous mentionnerez également l’’IFI théorique que vous aurez préalablement calculé. Les montants des dettes seront totalisés lignes 9 GF et 9 GH de la déclaration principale 2042-IFI.

Eventuellement, le montant d’IFI pourra être plafonné afin d’éviter que le total formé par l’IFI et l’impôt sur le revenu que vous avez à supporter n’excède 75 % de vos revenus de l’année précédente (article 979 du code général des impôts).

En espérant que ces quelques éléments vous permettront de mieux appréhender les grandes lignes des modalités de la déclaration d’impôt sur la fortune immobilière, nous vous donnons rendez-vous la semaine prochaine pour un dernier épisode de cette série déclarative consacré à la déclaration des comptes bancaires, numériques ou des contrats de capitalisation ou de placement situés hors de France.

Les modalités de report déclaratif étant techniques, nous vous recommandons de demander l’assistance d’un cabinet d’avocats disposant d’une expertise dans ce type de démarche tel que le cabinet CBV Avocats.

Cela vous permettra de vous assurer que ces déclarations soient correctement effectuées et que le calcul de votre imposition soit juste.