Ces dernières semaines nous avons consacré deux épisodes de notre nouvelle série spin-off intitulée « Pilules de droit fiscal » à la période déclarative des revenus 2020 (retrouvez l’épisode sur le thème des « traitements, salaires et la déduction des frais professionnels » ici et celui sur le thème des « revenus de capitaux mobiliers et plus-values » ici).
Dans cette même lignée, le présent compte-rendu fait écho à l’épisode 09 de la saison 02 qui est quant à lui dédié au thème des « revenus fonciers ».
Cette catégorie de revenus est définie aux articles 14 et 14 A du Code général des impôts (CGI).
A titre liminaire, il convient de rappeler qu’il existe deux modalités d’imposition des revenus fonciers :
- Le régime dit « micro-foncier » ;
- Le régime dit « réel ».
Le régime micro-foncier s’applique de plein droit lorsque les conditions sont remplies et ce régime d’imposition dispense les contribuables de détailler le calcul de leurs revenus fonciers sur un formulaire dédié et séparé dit déclaration « 2044 » ou « 2044 spéciale ».
Néanmoins, si les contribuables y ont intérêt, ils peuvent malgré tout opter pour le régime réel. Cette possibilité d’option est prévue à l’article 32.4, alinéa 1er, du CGI.
Notez que le contribuable qui souscrit une déclaration 2044 spéciale ne doit pas oublier de cocher la case 4 BZ du formulaire 2042.
A noter également que le contribuable qui ne perçoit plus de revenus fonciers en 2021 doit quant à lui cocher la case 4 BN afin d’éviter que des acomptes de prélèvement à la source ne se poursuivent à compter de septembre 2021.
Revenons rapidement sur ces deux régimes distincts d’imposition des revenus fonciers.
Le régime micro-foncier tout d’abord. Celui-ci s’applique de plein droit si les deux conditions suivantes sont remplies simultanément (article 32.1, alinéa 1er, du CGI) :
- Les revenus fonciers du contribuable proviennent uniquement de la location de propriétés rurales et urbaines dites ordinaires ;
- Le montant des revenus fonciers bruts (loyers et recettes accessoires), tel que défini aux articles 29 et 30 du CGI, perçus en 2020 par le foyer fiscal du contribuable (toutes propriétés confondues) n’excède pas 15 000 € quelle que soit la durée de la location en cours d’année.
Le régime micro-foncier s’applique également de plein droit lorsque le contribuable détient des parts de SCI non soumises à l’impôt sur les sociétés qui donnent en location des immeubles nus si les conditions suivantes sont satisfaites (article 32.1, alinéa 2, du CGI) :
- Le contribuable est également propriétaire d’immeubles donnés en location nue ;
- Les immeubles ainsi détenus en SCI et ceux dont le contribuable est propriétaire ne doivent pas bénéficier d’un régime particulier listé à l’article 32.2 du CGI (e.g. monuments historiques donnés en location, logements neufs bénéficiant de la réduction au titre de l’amortissement Périssol, Besson, Robien ou Borloo neuf etc.) ;
- Le montant des revenus fonciers bruts perçus en 2020 par le contribuable (y compris sa quote-part dans les résultats de la société) n’excède pas 15 000 €.
Il convient de garder à l’esprit que la limite de 15 000 € s’apprécie en tenant compte de l’ensemble des revenus fonciers perçus par le foyer fiscal (article 32.2, alinéa 1er, du CGI), quelle que soit la durée de la location au cours de l’année civile (il n’a pas à être ajusté prorata temporis). A cet égard, les abandons de loyers consentis dans le cadre de l’épidémie de Covid-19 ne constituant pas des revenus imposables, ils n’entrent pas dans le revenu brut foncier et n’ont donc pas à être pris en compte pour l’appréciation de la limite de 15 000 €.
Ainsi, si les conditions du micro-foncier sont réunies, le contribuable porte directement le montant brut de ses revenus fonciers sur sa déclaration 2042, rubrique 4, page 4, ligne 4 BE. Il convient également d’indiquer sur la ligne dédiée à cet effet l’adresse du ou des biens loués ainsi que les nom et adresse des locataires.
Les revenus fonciers de source étrangère ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français, compris dans les revenus fonciers déclarés en ligne 4 BE, doivent également être reportés, pour information, en ligne 4 BK, afin de ne pas être soumis de septembre 2021 à août 2022 à un acompte au titre du prélèvement à la source.
Qu’advient-il des revenus fonciers ainsi déclarés ? À partir du montant indiqué par le contribuable sur sa déclaration de revenus (ligne 4 BE), l’administration appliquera un abattement forfaitaire de 30 %. Cet abattement est représentatif de l’ensemble des charges de la propriété ; aucune déduction ne peut être opérée en sus.
Quid des éventuels déficits fonciers antérieurs ? Les déficits fonciers constatés avant l’application du régime du micro-foncier et non encore imputés sur les revenus fonciers peuvent être déduits du revenu net imposable, issu de l’application du régime micro-foncier, c’est-à-dire après imputation de l’abattement de 30 % (Article 156, I-3° du CGI ; BOI-RFPI-DECLA-10 n° 170).
Les contribuables qui souhaitent ainsi imputer des déficits antérieurs doivent en porter le montant à la ligne 4 BD. Seuls les déficits constatés depuis 2010 peuvent être déduits (article 156, I-3° du CGI). Dans la mesure où la déclaration est souscrite en ligne, les contribuables doivent conserver une trace de la répartition de ces déficits par année d’origine pour pouvoir, le cas échéant, justifier des montants imputés.
Evoquons maintenant le régime réel d’imposition des revenus fonciers qui peut s’appliquer, suivant les cas, soit sur option soit de plein droit. L’option résulte le cas échéant du simple dépôt d’une déclaration annexe de revenus fonciers 2044. Une fois exercée, cette option est irrévocable pendant trois ans (article 32.4, alinéa 2, du CGI). L’option pour le régime réel peut en effet se révéler intéressante dans certains cas en ce qu’elle permet de déduire d’éventuels déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt, sur son revenu global. Le cas échéant, l’imputation est limitée à 10 700 € (article 156, I-3° du CGI).
Lorsqu’il est placé sous le régime réel d’imposition des revenus fonciers, le contribuable doit reporter sur la déclaration 2042 le bénéfice case 4 BA ou le déficit case 4 BB et/ou case 4 BC calculé sur la déclaration 2044 ou 2044 spéciale.
Il doit également reporter case 4 BD le montant cumulé des déficits des années 2010 à 2019 non encore imputés en 2019, qui sont détaillés page 4 de la déclaration 2044 ou page 6 de la déclaration 2044 spéciale.
Les revenus fonciers de source étrangère ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français, compris dans les revenus fonciers déclarés en ligne 4 BA, doivent également être déclarés, pour information, en ligne 4 BL, afin de ne pas être soumis de septembre 2021 à août 2022 à un acompte au titre du prélèvement à la source.
Enfin, précisons que le montant de l’amortissement Robien ou Borloo déduit des revenus fonciers de 2020 au titre d’un investissement réalisé en 2009 est pris en compte dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales. Ce montant qui figure ligne 660 de la déclaration 2044 spéciale doit être reporté case 4 BY de la déclaration 2042 C.
Les modalités de report déclaratif étant techniques, nous vous recommandons de demander l’assistance d’un cabinet d’avocats disposant d’une expertise dans ce type de démarche tel que le cabinet CBV Avocats.
Cela vous permettra de vous assurer que ces déclarations soient correctement effectuées et que le calcul de votre imposition soit juste.